中古ワンルームマンション投資で成功するポイントとは？
今回は、資産運用の最後の「 不動産 」についてお話しようと思います。
その前に、以前、資産は「現金」「株」「不動産」に分ける財産三分法 を紹介しました。
このことについて、少し突っ込んで考えてみたいと思います。
この財産三分法には ２つのメッセージがある と思います。
- 資産は分散して持ちなさい。
- 資産は「換金性」「収益性」「安全性」を意識しなさい。
ここから「現金」「株」「不動産」ということになったのだと思います。
つまり、不動産で資産運用をする時は「安全（安定）性」という点を意識しながら行うことがまず大事だと考えます。
では、安全（安定）な不動産（物件）の条件とは何かというと、
- 資産価値が目減りしにくい物件
- 安定した収入が望める物件
になると思います。
そこに、人口減少や未婚・晩婚化 などの今後の社会情勢を重ねて考えると、必然的に、人が多く住む都会で、かつ空室リスクの少ない、中古ワンルームマンション という答えが出てきます。
一人暮らししたい・させたい という通過儀礼的な需要 というのは、今後もなくならないだろうし、防犯上、アパートよりもマンションという選択肢は特に女性からあると思います。
おそらくメインとなる借り手は、社会人の独身女性になると思うので、その人たちの気持ちになって、投資先の中古ワンルームマンションを探すのが大事です。（例えば、独立洗面台は必須とか！）
また、購入時に考えたいポイントがあります。
- ローンではなく自己資金で買う。
- 出口（売る時）のことを考える。
- 土地勘のある場所で探す。
ローンではなく自己資金で買う
資産運用の点からいうと、寝かしておく現金がもったいないから、不動産に形を変えて運用するというのが本来の筋になります。
なので、借金をして不動産を買うというのは、借金して株をやるのと同じ発想 になるので、資産運用とはいい難いでしょう。
ただし、事業として不動産経営をするのであれば、ローンを組んで購入するのは、全然アリだと思います。
資産運用としての不動産投資と、事業としての不動産経営の違いは、ここにあるというのが自分の考えです。
「 借金をしてやるな 」は資産運用としては、大原則だと思います。
出口（売る時）のことを考える
資産として考えた場合は、後で売ること も当然考えなくてはいけません。
ただ、不動産物件の場合は、どうしても年々劣化するので、購入金額以上で売れるのはマレ です。
なので、高く売れることよりも、資産価値が下がりにくい物件を買うこと が大事です。
駅徒歩10分以内の物件は、それだけで資産価値があるので下がりにくいです。
土地勘のある場所で探す
これもかなり大事です。
駅徒歩10分以内でも、駅の南側か北側かで雰囲気の違う駅もありますし、長くその駅に住んでいると、この物件は人が入る・入らないということが直観的に わかったりします。
なので、自分がいままで住んでいたり、土地勘のある場所ではじめる のが良いと思います。
以上が、不動産についての話でしたが、不動産投資というのは投資額が大きいので、慎重に準備する必要があります。
また、今回は触れませんでしたが、不動産は税金との闘い になるので、税金についてもしっかり勉強しておく必要があります。
「中古ワンルームマンション 失敗」なんかでググると、失敗例が一杯出てきますので、よく見ておいた方がいいと思います。
最後にオススメの本を紹介します。
中古ワンルームマンション投資についてはたくさんの本が出てますが、まず最初に読む本として、この本がいいと思います。
『普通の人は「のんびり投資」で稼ぎましょう。』（両角 吉士 2009年）
